一觉醒来,100万存量房贷每年可省5000多元!怎么算的？

央行8月31日晚连发两个重磅消息，事关存量和新增房贷，你的房贷利率可能要降了！

8月31日，中国人民银行、国家金融监管管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。简单来说，存量首套房贷利率可以向银行申请降低利率了，新发放贷款首付比例、贷款利率下限双双下调。

9月1日，还有另外一个消息传来，工行等多家银行调整了存款挂牌利率！种种调整下，如何影响你的钱袋子？

(资料图)

存量房贷

利率怎么降？降多少？

万众期待的存量房贷调整，它来了！先给各位贷款人划重点。

一、调整对象：存量首套住房商业性个人住房贷款，注意是首套房。

二、调整时间：自2023年9月25日起。

三、调整方式：1、借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。2、可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

四、利率水平：自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

为何此次调整后的存量房贷利率不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限？

招联首席研究员董希淼在接受中新经纬采访时表示，主要是为了维护政策的公平性和权威性。首套房贷利率全国性的下限在不同时期有所变化：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。

▲来源：中新经纬 魏薇制表

对于谁能申请本次利率调整，光大证券银行业首席分析师王一峰研报分析称主要是以下三种：一是发放时即按首套房政策执行的房贷。二是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的。三是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。

有接近监管人士测算，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，利率平均降幅大约为0.8个百分点。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。

以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，显著增加消费能力。

董希淼指出，降低存量首套房贷利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

不过，也有贷款人对中新经纬表示，自己的二套房房贷利率较高，并不在这次政策范围内。也有贷款人称，其首套房贷款利率已是当时最低下限，亦无缘此次调整。

新发贷款

首付比例、贷款利率下限双双下调 

对于还没买房或者计划置换的购房人来说，也有很大的利好。

两部门发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》共计有四条内容。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

对此，两部门有关负责人表示，这是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。

易居研究院研究总监严跃进解读称，20%的最低首付比例规定，已经在很多地方执行，但仍有不少城市二套房最低首付比例为40%。上述政策明确要统一最低首付比例，让各地出台政策有了更好的依据，客观上会促使一些地方下调二套房的首付比例。

另外，二套房贷款利率的下调幅度明显。根据上述通知，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。当前，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为“LPR减20个基点”。

按照中国人民银行2019年的规定，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。此次，这一加点从60个基点直接下降到20个基点，将为购买二套房的购房人剩下不少利息支出。

以贷款100万元、LPR为4.2%、贷款30年等额本息计算，在“LPR+60个基点”的情况下，每月需还款5246.65元；在“LPR+20个基点”的情况下，每月需还款5007.61元。一年下来，能少还2800余元。

不过，上述通知还规定，两部门各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，这条政策意味着，并非所有城市都会按照最低首付比和贷款利率执行，城市层面仍可依据自身房地产形势予以上浮。比如，北京首套住房、二套住房的最低首付比例分别为35%、60%，未来大幅下调的可能性较小。

张大伟还称，整体看，当下全国除北京、上海外，基本执行了新的二套房认定标准，即本地无房就算首套，因此，当前市场上的主流购房群体基本都拥有首套房资格。两部门此次针对首付比例下限调整的措施，还需要各地落地执行，非限购城市已基本执行，可能会产生影响的只有少数依然限购的城市，特别是部分二线城市。

多家银行表态已做好预案

在通知发布后，工商银行、农业银行、建设银行、招商银行等多家银行第一时间发布公告响应。

工商银行表示，该行正在积极依法有序推进存量个人住房贷款利率调整工作。将按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作。后续具体操作指引及相关事宜拟通过中国工商银行官网、网点、微信公众号等渠道公布。

农业银行发布公告称，该行在有关部门指导下，正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。农行表示，将按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作。

建设银行发布公告称，将积极落实《通知》要求，依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。建行表示，将按照市场化、法治化原则，提供高效便捷的线上线下服务，按照通知规定，做好降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。该行将在有关部门指导下，抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。

不久前，在上市银行中期业绩会上，多家上市银行高管在业绩发布会上回应存量房贷利率调整问题。还有部分银行表示，已经制定好存量房贷利率下调预案。

存款利率将下调

在存量房贷利率调整的同时，银行开启新一轮存款利率下调，以对冲对净息差的影响。

9月1日，工行、农行、交通银行、招商银行、兴业银行、中信银行等银行均在官网更新了存款利率表。官网显示，工行整存整取产品一年期年利率下降10BP至1.55%，二年期下降20BP至1.85%，三年期、五年期均下降25BP，分别为2.2%和2.25%。

“银行业净息差水平已基本接近长期金融稳定的底线。控制银行体系负债成本势在必行，且较为迫切。”王一峰在研报中表示。

据半年报，42家A股上市银行中，有39家银行的净息差较上年年末出现下降，仅南京银行持平，江阴银行和青岛银行上升。在42家银行中，有17家银行的净息差低于二季度银行业平均1.74%的净息差水平。

建设银行首席财务官生柳荣称，存款按揭贷款利率按市场化原则进行重新商定，对后续银行的净息差都会产生一定影响，总体上会有一定的下行压力。中信银行副行长谢志斌则提到，按照一些主流券商研究机构的估算，按揭利率每调降10BP，对全行业相关的净息差的影响大概是0.9至1BP。

招商证券研报指出，存量按揭利率下调将压缩银行息差，倒逼进一步下调存款利率。粗略估算，存量按揭贷款中60%左右的规模利率较高，较高利率的按揭贷款平均加点下调幅度若达100BP，存量按揭利率加点下调可能影响商业银行每年利息收入0.21万亿元，影响净利润约7个百分点。

董希淼表示，预计未来一段时间，存款利率仍有继续下降的可能。不过，考虑到目前贷款利率已经处于低位，未来下降的空间相对有限。从中长期看，市场无风险利率下降是大势所趋。对于居民来说，一定要平衡好风险和收益来综合进行资产配置。